ขายที่ดิน เสียภาษีอย่างไร

   การสะสมทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่นิยมกันมาก ก็คือ ที่ดิน นี่แหละ นอกจากจะไม่เน่า ไม่เสียแล้ว ราคายังสูงขึ้นทุกปี สูงต่ำมาก น้อยเท่าใดขึ้นอยู่กับทำเลและความต้องการของผู้ซื้อ หากทำเลดีแต่ ไม่อยากขาย และไม่รู้จะใช้ทำอะไรก็ยังนำไปให้เช่าได้

หากที่ดินอยู่ในทำเลที่ดี ผลตอบแทนย่อมดีกว่าเอาเงินไปฝากธนาคารเป็นไหนๆ

เพราะดอกเบี้ยเงินฝากนั้นต่ำเอามากๆ หักภาษีและเงินเฟ้อแล้ว ไม่รู้ว่าเหลือเท่าใด ดีไม่ดีอาจติดลบด้วยซ้ำไป

หากท่านเคยไปทำธุระติดต่อที่สำนักงานที่ดินเพื่อซื้อขาย จดทะเบียนจำนอง ทำนิติกรรมกรณีเช่าที่ดินเกินกว่า 3 ปี หรือทำธุรกรรมอื่นๆ จะพบว่ามีผู้ใช้บริการเป็นจำนวนมากพอสมควร เดี๋ยวนี้การให้บริการดีขึ้นเยอะ เพราะมีการกำหนดเวลาการให้บริการแต่ละธุรกรรมไว้ ทำให้ ผู้ใช้บริการสามารถวางแผนเวลาได้ง่ายขึ้น

วันนี้ขอกล่าวถึงบุคคลธรรมดาที่ได้ขายที่ดินเปล่า เมื่อขายที่ดินออกไปจะต้องเสียภาษีอากรตามประมวลรัษฎากรประเภทใดบ้าง นอกเหนือจากเสียค่าโอนหรือค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินจัดเก็บแล้ว

การขายที่ดินเปล่าของบุคคลธรรมดาทั่วไป ประมวลรัษฎากรกำหนดให้เสียภาษีอยู่ 3 ประเภท

ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์

ผู้ขายที่ดินเปล่าต้องเสียภาษีทั้ง 3 ประเภทเลยหรือไม่ หรือเสียภาษีประเภทใดประเภทหนึ่ง ต้องใช้ราคาประเมินของเจ้าพนักงาน หรือราคาที่ได้มีการซื้อขายจริงเพื่อคิดคำนวณภาษี วิธีการคำนวณภาษีแต่ละประเภทเป็นอย่างไร ต้องนำเงินได้จากการขายที่ดินมารวม ยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือไม่ เหล่านี้เป็นคำถามที่ผู้ขาย ที่ดินมักสอบถามอยู่เสมอ ซึ่งก็ไม่ผิดอะไรที่จะถามเพราะหากไม่คิดคำนวณดูแล้ว อาจจะได้เงินได้หลังจากที่หักภาษี ค่าธรรมเนียมและ ค่าใช้จ่ายอื่นออกแล้วต่ำกว่าที่ต้องการมากก็ได้

สำหรับผู้ซื้อก็ยังสามารถนำไปใช้คิดคำนวณต่อรองราคา กรณีที่ ผู้ขายขอให้ผู้ซื้อเป็นผู้ออกค่าภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ

พูดง่ายๆ ว่า สามารถนำมาใช้ต่อรองราคาที่ซื้อขายได้ไม่ว่าจะ เป็นผู้ขายหรือผู้ซื้อ

ประมวลรัษฎากรได้กำหนดให้กรมที่ดินจัดเก็บภาษีแทนกรมสรรพากร เมื่อมีการซื้อขายที่ดิน หากไม่ชำระภาษีที่กรมที่ดินให้ถูกต้องครบถ้วน ห้ามมิให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อขายนั้น

พูดง่ายๆ ว่า ไม่จ่ายภาษีให้ครบไม่สามารถใส่ชื่อผู้ซื้อในโฉนด ที่ดินได้ว่างั้นเถอะ

การใช้ราคาที่ดินเพื่อคิดคำนวณภาษี มีทั้งราคาประเมินของ เจ้าพนักงานกรมที่ดินและราคาซื้อขายมาคิดคำนวณ ขึ้นอยู่กับว่าใช้คิดคำนวณภาษีประเภทใด กรณีราคาที่ดินที่นำมาใช้คิดคำนวณภาษี เงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ ประมวลรัษฎากรกำหนดให้ ใช้ราคาประเมินเจ้าพนักงานมาคิดคำนวณ ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายที่ดิน จะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินก็ตาม

เช่น ราคาประเมินของเจ้าพนักงานเท่ากับ 1 ล้านบาท แต่ราคา ที่ซื้อขายเท่ากับ 1.2 ล้านบาท หรือราคาซื้อขายเท่ากับ 8 แสนบาท การคิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ ต้องใช้ราคาประเมิน 1 ล้านบาท มาเป็นฐานในการคิดคำนวณภาษี

สำหรับการคิดคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นแตกต่างออกไป กฎหมายให้ใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่ามาคิดคำนวณภาษี เช่น ราคาประเมินของเจ้าพนักงานเท่ากับ 1 ล้านบาท แต่ ราคาที่ซื้อขายเท่ากับ 1.2 ล้านบาท ให้ใช้ราคา 1.2 ล้านบาท มาคิดคำนวณภาษี

แต่ถ้าราคาซื้อขายเท่ากับ 8 แสนบาท การคิดคำนวณภาษีให้ ใช้ราคาประเมิน 1 ล้านบาท

แค่การใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายเพื่อคิดคำนวณภาษี แต่ละประเภทก็มีเงื่อนไขแตกต่างกันแล้ว ยังมีการนับจำนวนปี ถือครองที่นำมาคิดคำนวณ หรือเพื่อยกเว้นภาษีในบางกรณีแตกต่างกันอีก

----------------------------------------------------------------

  วิธีคิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องเสียขณะ โอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน กรณีขายที่ดินที่ได้มาโดยไม่มุ่งค้าหากำไรและมุ่งค้าหากำไร ซึ่งค่าใช้จ่ายที่กฎหมายยอมให้หักจากราคาประเมินจะแตกต่างจากขายที่ดินที่ได้มาโดยทางมรดกและเสน่หา สรุปได้ ดังนี้

  ที่ดินที่ได้มาโดยไม่มุ่งค้าหากำไร เช่น ซื้อที่ดินมาเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย หรือใช้ที่ดินทำมาหากินทางการเกษตร เป็นต้น ต่อมาได้ขายที่ดินออกไป กฎหมายกำหนดให้หักค่าใช้จ่ายเหมาตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความประมวลรัษฎากร ฉบับที่ 165 โดยหักค่าใช้จ่ายเหมาคิดเป็นร้อยละของราคาประเมินที่ดินตามจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน ดังนี้

  ถือครองที่ดิน 

     1 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 92%

     2 ปี หักได้ 84%

     3 ปี หักได้ 77%

     4 ปี หักได้ 71%

     5 ปี หักได้ 65%

     6 ปี หักได้ 60%

     7 ปี หักได้ 55%

     8 ปีขึ้นไป หักได้ 50%

   การคิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาใช้ราคาประเมินของ เจ้าพนักงานประเมินกรมที่ดินเช่นเดียวกัน โดยหักค่าใช้จ่ายเหมาตามพระราชกฤษฎีกาข้างต้น เหลือเท่าใดให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน (ปีที่ถือครองให้นับปี พ.ศ.ที่ได้มา สามารถดูได้ในด้านหลังโฉนดที่ดิน หากจำนวนปีที่ถือครองเกิน 10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี) ก็จะได้ เงินได้ต่อปี หลังจากนั้นให้นำเงินได้ต่อปีไปคำนวณภาษีตามบัญชีอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผลลัพธ์ที่ได้จะเป็นจำนวนภาษีเงินได้ต่อปี หลังจากนั้นนำภาษีเงินได้ต่อปีไปคูณจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน ก็จะได้ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระทั้งหมดที่กรมที่ดินขณะโอนกรรมสิทธิ์

ตัวอย่าง นายเอก ได้ซื้อที่ดินเปล่าเมื่อปี พ.ศ.2546 เพื่อจะใช้สร้างบ้านอยู่อาศัย ต่อมาได้ขายที่ดินเปล่าออกไปในปี พ.ศ.2550 ในราคา 2 ล้านบาท โดยที่เจ้าพนักงานประเมินกรมที่ดินได้ประเมินราคาขาย 2.5 ล้านบาท นายเอก จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่กรมที่ดินขณะโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้

    ราคาประเมินของกรมที่ดิน                  2,500,000

    หักค่าใช้จ่าย 65% (ถือครอง 5 ปี)           1,625,000

    คงเหลือเงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย                 875,000

    หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (ปี พ.ศ.= 5 ปี)       875,000/5

    เงินได้ต่อปี                             175,000

    ภาษีเงินได้ต่อปี (100,000 x 5% = 5,000, 75,000 x 10% = 7,500)       12,500

    ภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น ณ กรมที่ดิน (12,500 x 5) = 62,500 บาท

  ที่ดินที่ได้มาโดยมุ่งค้าหากำไร เช่น ซื้อที่ดินมาจัดสรรขาย เป็นต้น การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องเสียขณะโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน มีวิธีคิดคำนวณเช่นเดียวกับการขายที่ดินที่มิได้มุ่งค้าหากำไร หากมีภาษีต้องชำระเกินกว่า 20% ของราคาประเมิน ก็ให้ชำระภาษีตามที่คำนวณได้ นอกจากนั้น ผู้ขายที่ดินยังมีหน้าที่ยื่นแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาครึ่งปี (ภ.ง.ด. 94) และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีภาษี (ภ.ง.ด. 90) โดยคำนวณหักค่าใช้จ่ายตามจริงเท่านั้น ไม่สามารถหักค่าใช้จ่ายเหมาตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165 ได้ การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่เสียขณะโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินเป็นเพียงการ เก็บภาษีในเบื้องต้นเท่านั้น ส่วนการขายที่ดินที่ได้มาทางมรดก เสน่หา หรือได้มาโดยไม่มุ่งค้าหากำไร ผู้ขายที่ดินเลือกที่จะนำมายื่นแบบ ภ.ง.ด. 94 และ ภ.ง.ด. 90 หรือไม่ก็ได้

สำหรับการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม ฯลฯ ก็มีวิธีคิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเหมือนการขายที่ดินเปล่าเช่นเดียวกันครับ

 ----------------------------------------------------------------

   ครั้งนี้เป็นตอนจบของบุคคลธรรมดาที่ขายที่ดินเปล่า นอกจากจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งมีวิธีคิดในตอนที่ 1 ถึง 3 แล้ว กฎหมายได้กำหนดหลักเกณฑ์การขายที่ดินเปล่าหรือการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ว่า มีกรณีใดบ้างที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยท่านสามารถศึกษาได้จากพระราชกฤษฎีกา ออกตามความประมวลรัษฎากร ฉบับที่ 342

ภาษีธุรกิจเฉพาะ ประมวลรัษฎากรกำหนดให้จัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในอัตราร้อยละ 3 ของรายรับ ก่อนหักรายจ่ายใดๆ และกฎหมายขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นกำหนดให้จัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 10 ของอัตราที่จัดเก็บตามประมวลรัษฎากร พูดง่ายๆ ว่าจัดเก็บจริงอัตราร้อยละ 3.3 ผู้ขาย ที่ดินเปล่าหรือขายอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระภาษีขณะจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน โดยใช้ราคาที่ซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน ราคาใดสูงกว่าให้ใช้ราคานั้นมาคำนวณภาษี ปัจจุบันรัฐได้ลดอัตราภาษีให้เสียเพียงร้อยละ 0.10 หากรวมภาษีที่จัดเก็บให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแล้ว อัตราภาษีที่เสียจริงจะเป็นร้อยละ 0.11 ทั้งนี้จะ ต้องเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่เกิดขึ้นตั้งแต่วันที่ 29 มี.ค. 2552 ถึง 28 มี.ค. 2553 เท่านั้น หลังจากนั้นก็จะต้องเสียภาษีในอัตราปกติ และเมื่อชำระภาษีธุรกิจเฉพาะที่กรมที่ดินแล้ว ก็ไม่ต้องมายื่นแบบ เสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่กรมสรรพากรอีก

  กฎหมายได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะให้กับบุคคลธรรมดาที่ขายที่ดินเปล่า หากเป็นที่ดิน ดังนี้

    การขายที่ดินหรือการถูกเวนคืนที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

    การขายที่ดินที่ได้มาโดยมรดก

    การขายที่ดินที่มิใช่การจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย โดยได้ถือครองที่ดินมาไม่น้อยกว่า 5 ปี

     (นับเวลาวันชนวัน)

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าโดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน (ไม่รวมบุตรบุญธรรม), การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทางมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม, การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลโดยไม่มีค่าตอบแทน และการแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่ดินกับส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาล เฉพาะกรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากที่ดินที่แลกเปลี่ยน ก็จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเช่นเดียวกัน

กรณีที่บุคคลธรรมดา (ไม่รวมคณะบุคคลหรือห้างหุ้นส่วนสามัญ ที่มิใช่นิติบุคคล) ได้ขายที่ดินพร้อมที่อยู่อาศัย หากผู้ขายมีชื่ออยู่ ในทะเบียนบ้านที่อยู่อาศัยไม่น้อยกว่า 1 ปี (นับวันชนวัน) การขายบ้านและที่ดินนั้นจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ หากไม่มีชื่ออยู่ ในทะเบียนบ้านนั้นและได้ถือครองมาไม่น้อยกว่า 5 ปี (นับวันชนวัน) ก็จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเช่นเดียวกัน

อากรแสตมป์ การขายที่ดินเปล่าหรือขายที่ดินพร้อมที่อยู่อาศัยหรือสิ่งปลูกสร้าง จะเสียอากรแสตมป์อัตรา 1 บาทต่อวงเงิน 200 บาท หรือเศษของ 200 บาทของราคาประเมิน

ข้อสังเกต การขายที่ดินเปล่าหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์

ก็หวังว่าบุคคลธรรมดาที่ได้ขายที่ดินเปล่าหรือได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจะได้ทราบในเบื้องต้นเกี่ยวกับภาษีที่ต้องเสียตามประมวลรัษฎากร ในส่วนของผู้ที่จะซื้อก็นำไปใช้ต่อรองราคาซื้อขายกรณีที่ตนเองรับเป็นผู้ชำระภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ ได้ สวัสดีครับ

บทความโดย : สมชาย ชูเกตุ  

ที่มา : โพสต์ทูเดย์  วันที่ 31 กรกฎาคม /14 และ 21 สิงหาคม พ.ศ. 2552