การทุจริตเกี่ยวกับที่ดินและการป้องกัน     

   เนื่องจากที่ดินมีจำกัดและนับวันจะมีราคาสูงขึ้นเรื่อย ๆ เมื่อที่ดินหายากขึ้นและมีราคาแพง จึงเป็นธรรมดาที่จะเกิดการทุจริตขึ้น จะเห็นได้ว่าคดีแพ่งที่พิพาทกันทางศาลเป็นเรื่องที่ดินเสีย 40% ของคดีแพ่งทั้งหมด เป็นเหตุให้เจ้าของที่ดินผู้สุจริตต้องเสียหาย ดังนั้น จึงขอนำวิธีการที่ผู้ทุจริตชอบนำมาใช้และวิธีป้องกันมิให้เกิดการทุจริตเกี่ยวกับที่ดินมาเพื่อทราบไว้ดังนี้ 

                                 วิธีการทุจริต

1.เจ้าของที่ดินนำโฉนดที่ดินของตนไปประกันเงินกู้ไว้กับผู้อื่น   แล้วไปขอออกใบแทนโฉนดที่ดินแปลงนั้น โดยอ้างกับเจ้าพนักงานที่ดินว่าโฉนดที่ดินสูญหายไป หลังจากได้รับโฉนดที่ดินฉบับใบแทนแล้วได้จดทะเบียนขายให้แก่ผู้อื่นต่อไป

2.ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมา  และแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดมาเป็นชื่อของตนแล้วนำไปให้ผู้อื่นยึดไว้เป็นประกันเงินกู้ หรือนำไปทำสัญญาจะซื้อขายแล้วรับเงินมัดจำไป
3.ผู้ทุจริตลักหรือหลอกลวงเอาโฉนดที่ดิน ของผู้อื่นมาแล้วทำหนังสือมอบอำนาจปลอมลายมือชื่อของเจ้าที่ดินเพื่อขายแก่ผู้อื่นต่อไป
4.ผู้ทุจริตลักหรือหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินและหนังสือมอบอำนาจของเจ้าของที่ดินที่ลงลายมือไว้โดยมิได้กรอกข้อความใด ๆ ในหนังสือมอบอำนาจนั้นทั้งนี้เจ้าของที่ดินมีเจตนาที่จะมอบอำนาจเพื่อการจำนองหรือกระทำอย่างอื่น แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตกรอกข้อความเป็นเรื่องจดทะเบียนขาย
5.ผู้ทุจริตลักหรือหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมา แล้วปลอมตัวว่าเป็นเจ้าของที่ดินมาขอจดทะเบียน
6.เจ้าของที่ดินทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยได้รับเงินไปแล้วบางส่วนหรือทั้งหมด แล้วให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองที่ดินบางส่วนหรือทั้งแปลง และสัญญาว่าจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันภายหลัง ต่อมาเจ้าของที่ดินกลับนำโฉนดที่ดินแปลงนั้นไปจดทะเบียนขายให้แก่บุคคลอื่นอีก
7.เจ้าของที่ดินแบ่งขายที่ดินเป็นแปลงย่อยหลายแปลง โดยวิธีผ่อนหรือ ชำระค่าที่ดินหมดก่อนที่จะจดทะเบียนแบ่งขาย ที่ดินจริงมีน้อยแต่มีผู้ต้องการซื้อมากผู้ขายเลยบอกขายผู้ซื้อหลายคนในที่ดินแปลงเดียวกัน
8.เจ้าของที่ดินมีเจตนาหลอกลวงผู้ซื้อ โดยชี้ที่ดินที่ขายผิดไปจากความเป็นจริง กล่าวคือที่ที่จะขายมีสภาพไม่ดีมีราคาต่ำ แต่พาผู้ซื้อไปดูที่ดินแปลงอื่นที่มีสภาพดีซึ่งราคาสูงกว่า และเพื่อให้ผู้ซื้อเชื่อได้สนิทว่าเป็นที่ดินแปลงที่บอกขายจริง ผู้ทุจริตบางรายลงทุนขุดย้ายหลักเขตที่ดินมาปักใหม่เพื่อให้ตรงกับหมายเลขหลักเขตในโฉนดที่ดิน
8.ผู้ทุจริตช่วยวิ่งเต้นนำเจ้าของที่ดินไปดำเนินการเรื่องขาย ขายฝากหรือจำนองที่ดินกับบุคคลอื่น เมื่อเจ้าของที่ดินได้รับเงินมาแล้ว ผู้ทุจริตขอกู้เงินนั้นต่อโดยให้ดอกเบี้ยที่สูงพร้อมทั้งจ่ายเช็คไม่มีเงินให้ไว้เป็นประกัน กรณีนี้เกิดขึ้นกับเจ้าของที่ดินที่รู้เท่าไม่ถึงการณ์
9.ผู้ทุจริตทำตัวเป็นนายหน้าวิ่งเต้นที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดิน โดยขอค่านายหน้า ขณะเดียวกันก็วิ่งเต้นหาผู้ซื้อโดยหลอกลวงว่าเป็นที่ดินราคาถูกควรซื้อไว้แล้วขอค่านายหน้าในการนำซื้อ 

                                  วิธีป้องกัน

1.เก็บรักษาโฉนดที่ดินไว้ในที่ปลอดภัย อย่าให้หายหรือให้ผู้ใดลักขโมยไป เพราะเมื่อหายหรือถูกขโมยไปแล้ว ผู้ทุจริตอาจนำไปปลอมตัว ปลอมลายมือชื่อจดทะเบียนขายต่อไปได้ ถ้ารู้ว่าโฉนดหายให้รีบแจ้งอายัดและขอออกใบแทนโฉนดทันที
2.อย่าทำสัญญากู้ยืมเงินกันโดยรับเอาโฉนดที่ดินมายึดไว้เป็นประกัน เพราะโฉนดที่ดินนั้นอาจเป็นโฉนดปลอม หรือแม้ว่าจะเป็นโฉนดที่แท้จริง แต่เจ้าของที่ดินอาจจะแอบไปขอออกใบแทนแล้วขายให้แก่ผู้อื่นต่อไปก็ได้ ทางที่ดีคือ การจดทะเบียนรับจำนองหรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินแล้วจ่ายเงินให้แก่ผู้กู้เมื่อการจดทะเบียนเสร็จสิ้นแล้ว
3.อย่าหลงเชื่อผู้หนึ่งผู้ใดที่มาพูดจาหว่านล้อมเพื่อขอยืมโฉนดที่ดินไปทำการอย่างใดอย่างหนึ่งเพราะเมื่อได้โฉนดไปแล้วผู้ยืมอาจนำไปทำให้เกิดความเสียหายอย่างร้ายแรงได้
4.อย่าลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจซึ่งไม่ได้กรอกข้อความ ถ้าจะทำนิติกรรมอะไรก็เขียนหรือพิมพ์ให้ชัดเจน บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องไว้วางใจได้ และถ้าสามารถไปดำเนินการด้วยตนเองได้จะเป็นการปลอดภัยอย่างยิ่ง
5.ก่อนที่จะซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดิน ควรไปตรวจดูสภาพของที่ดินว่าสมควรที่จะดำเนินการต่อไปหรือไม่ และเพื่อความปลอดภัย ควรไปขอตรวจหลักฐานที่สำนักงานที่ดินเกี่ยวกับโฉนด อายัด การเวนคืน เป็นต้น
6.อย่าไว้วางใจนายหน้าซึ่งวิ่งเต้นช่วยเหลือในการติดต่อดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับที่ดินมากนัก เพราะนายหน้าบางรายอาจปิดบังข้อเท็จจริงเพื่อประโยชน์ของตัวเอง
7.การซื้อที่ดินจัดสรร ควรเลือกซื้อจากบุคคลที่มีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน หรือซื้อจากบุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริงเท่านั้น

ที่มา : บริษัท สยามพิธิวัฒน์ จำกัด  http://www.phitiwat.co.th